Мы будем жить теперь по новому Гражданскому кодексу

Вопросы, связанные с куплей-продажей жилья, сегодня волнуют многих. К концу прошлого года на славянском рынке недвижимости наблюдалась паника. Несмотря на то, что стоимость жилья неуклонно ползла вверх, каждый день нотариусы удостоверяли десятки новых договоров. Покупалось, продавалось и дарилось практически все. Спешка была вызвана слухами о вступлении с нового года в силу Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц", который многократно увеличивал ставки налогов при осуществлении сделок с недвижимым имуществом. Налог в 13% от стоимости "нажитого непосильным трудом" отдавать в руки родного государства не хотелось даже патриотам Отчизны.

Данный закон вступил в силу с 1-го января текущего года, но его раздел, регулирующий ставки налогов по сделкам с недвижимостью, вступает в силу с 1-го января 2005 года. Таким образом, сегодня, приобретая недвижимость, покупатель, как и прежде, платит государству 2% от стоимости имущества, указанного в договоре, но в любом случае, не менее стоимости данного имущества, указанной в оценочном документе, выдаваемом бюро технической инвентаризации: 1% составляет государственная пошлина за удостоверение договора купли-продажи (взимается нотариусом) и 1% - сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (уплачиваемый по квитанции в Пенсионный фонд).

Чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей при продаже-покупке недвижимости и не восклицать потом "ах, почему я этого не знал", не лишним будет ознакомиться с некоторыми нюансами нового законодательства.

НОВЫЙ ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Старый ГК был принят в 1963 году, еще в "хрущевские времена". Просуществовав 40 лет, он, конечно же, морально устарел. Поскольку он принадлежит к числу основных законодательных актов, призванных регулировать гражданские отношения, назрела необходимость в принятии нового ГК. 16.01.2003 года Верховная Рада Украины приняла новый ГК. Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных статей нового документа, несколько слов о нем в целом. Следует отметить, что новый Гражданский кодекс практикующих юристов "обрадовал". Во-первых, своим объемом - прежний имел 572 статьи, новый - едва вместился в 1308 статей, 90 глав, 45 параграфов, 10 разделов и 5 подразделов (по словам специалистов, он повторил известную истину: много - не всегда значит хорошо). Во-вторых, содержанием: кодекс несет в себе массу неясностей. Вчитываясь в его строки, юристы берутся за головы и в один голос твердят о явных недоработках и о поспешности его принятия. Применение нового ГК на практике оказывается очень сложным. Большинство статей, по мнению юристов, подготовлены не практикующими специалистами. Только этим они объясняют тот факт, что смысл статей ГК зачастую вступает между собой в противоречия.

"Применение некоторых статей на практике не под силу объяснить даже команде профессиональных юристов, - говорит Вадим Бочко. - Этому документу не избежать множества изменений и доработок". Но чернила на долгожданном кодексе уже высохли, он вступил в силу и вот уже месяц мы живем согласно его положениям.

ВЛАДЕЛЬЦЫ НЕДОСТРОЕННЫХ ДОМОВ - ЗАЛОЖНИКИ СВОЕГО ИМУЩЕСТВА

"Продам недостроенный дом". Ранее подобное объявление могли дать граждане, которым осилить дальнейшее финансирование строительства своего жилья становилось не по карману. С момента вступления в силу нового ГК продать недостроенное имущество в Украине будет крайне проблематично. Потому как в абсолютно новой статье 331 ГК содержится масса противоречий. Часть 2 данной статьи гласит: "Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства. Если же договором установлено принятие этого имущества в эксплуатацию, - то с момента его приема в эксплуатацию. Если же право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, - то с момента такой регистрации". Однако статья 182 ГК прямо устанавливает, что право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Значит, это право должно возникать с момента государственной регистрации. По мнению Вадима Бочко, указанные противоречия норм могут повлечь трудности их правоприменения. И это в одной статье...

Революционная 331-я статья ГК безапелляционно гласит: "До завершения строительства лицо считается собственником материалов и оборудования, использованных в процессе этого строительства". То есть, пока ваш дом - только стены и балки, вы не являетесь его владельцем, следовательно, при желании не сможете его продать. Поэтому, прежде чем приступить к строительству дома, начиная с этого года, следует семь раз подумать и соразмерить свои возможности. В противном случае, государство может превратить вас в настоящего заложника своего имущества.

И как быть тогда? Поставить в недостроенном доме кровать и пригласить комиссию по приему в эксплуатацию? Читаем дальше. Оказывается, статья 331 содержит и подсказывающую выход обнадеживающую информацию: "По заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества, но только в том случае, если будет установлено, что часть работ не выполненных, согласно проекту, является незначительной". 5% от выполненных работ, или 25% имеется в виду под определяющим выражением "является незначительной", составители ГК предлагают домыслить юристам-практикам.

КТО НЕ УСПЕЛ, ТОТ ОПОЗДАЛ

Статья 344, именуемая в ГК "Приобретательная давность", сообщает нам, что "лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, беспрерывно им владеть на протяжении 10 лет (или движимым имуществом - на протяжении 5 лет), приобретает право собственности на это имущество".

Надо считать, что если собственник имущества продолжительное время не проявлял намерения признать вещь своей, то он согласился с ее потерей, и эта вещь будет признана собственностью добросовестного фактического владельца. То есть данная норма ГК защищает права настоящего владельца, например, съемщика квартиры, перед правами предшествующего.

Поскольку право собственности по приобретательной давности на любое имущество возникает на основании решения суда, в данной ситуации за голову схватятся судьи, ведь им предстоит выяснить совокупность обстоятельств, а именно: продолжительность, добросовестность, открытость и беспрерывность владения имуществом, как своим собственным! "Представляется, что эта норма закона будет очень сложной в применении и споров не избежать", - комментирует Вадим Бочко.

РЕГИСТРИРОВАТЬ НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО НЕ РЕГИСТРИРОВАТЬ

Вы в недоумении? Нотариусы тоже. В соответствии со старым ГК на территории Украины право собственности на недвижимое имущество, как известно, наступало с момента нотариального удостоверения договора отчуждения такого недвижимого имущества. Теперь же, согласно статье 334 нового ГК, "право собственности на недвижимое имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению и государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такой регистрации". О том, какой структуре государство вверило обязанности этой самой госрегистрации, кодекс скромно умалчивает.

Но на этом недоразумения не заканчиваются. Согласно статье 657 ГК, договор купли-продажи подлежит обязательной госрегистрации, а договор дарения (статья 719 ГК) - нет! (И слов нет. Остается надеяться, что это улучшение - техническая недоработка.)

Практикующий нотариус Вадим Бочко обращает внимание новых владельцев подаренных квартир на статью 182 ГК, которая, несмотря на все вышесказанное, продолжает утверждать, что "право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации". То есть, оформив у нотариуса любой договор, касающийся перехода права собственности на недвижимое имущество, его необходимо зарегистрировать. И пока в нашей стране этот орган четко не обозначен, обязательной государственной регистрацией в Украине продолжает заниматься БТИ.

Вадим Бочко обращает внимание на то, что статья 227 старого ГК предусматривала нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если хотя бы одной из сторон являлся гражданин. Заменившая ее статья 657 нового ГК снимает такие ограничения и говорит о том, что нотариальному удостоверению подлежат все договора купли-продажи недвижимого имущества. На эту новую норму закона практикующий нотариус советует обратить внимание юридическим лицам, которые ранее могли составлять договора купли-продажи без нотариального удостоверения.

ПОКУПАЕШЬ КВАРТИРУ - СПРОСИ РАЗРЕШЕНИЕ У ЖЕНЫ

Следующая новация пришла к нам из нового Семейного кодекса (он подразумевает свое слаженное действие с Гражданским кодексом). Согласно статье 65 "Право супругов на распоряжение имуществом, являющимся объектом права общей совместной собственности супругов" Семейного кодекса, для заключения одним из супругов договора, требующего нотариального удостоверения и (или) госрегистрации, теперь необходимо предъявить письменное и нотариально удостоверенное согласие другого из супругов. Приобрести имущество "по собственному желанию" или в тайне от супруга (супруги) украинскому гражданину теперь не разрешается. Ведь новый Семейный кодекс говорит о том, что имущество, приобретенное во время брака, принадлежит им на праве общей совместной собственности (статья 60 СК), а одним из объектов этого права (статья 61 СК) являются денежные средства, внесенные в семейный бюджет, за которые и приобретается недвижимое имущество. По мнению юристов, эта норма закона является вполне удачной.

ГРАЖДАНЕ УКРАИНЫ - ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА

В соответствии со статьей 9 старого ГК до 2004 года все мы являлись "гражданами", теперь же в соответствии со статьей 2 нового ГК все мы являемся "физическими лицами". Необходимым условием участия физического лица в гражданских правоотношениях является наличие у него гражданской дееспособности. Но есть среди нас лица, имеющие частичную гражданскую дееспособность - малолетние, не достигшие 14 лет (статья 31 ГК), и лица, имеющие неполную гражданскую дееспособность - несовершеннолетние лица в возрасте от 14 до 18 лет (статья 32 ГК). Данные нормы закона абсолютно новые, поскольку ранее граница между этими категориями граждан была установлена законодательством в 15 лет.

И тут снова возникают сложности. Статья 32 ГК предусматривает наличие нотариально удостоверенного согласия обоих родителей на совершение несовершеннолетним сделок по отчуждению недвижимого имущества. В свою очередь, в статье 177 СК говорится: "При совершении одним из родителей правовых действий относительно имущества малолетнего ребенка считается, что он действует с согласия другого из родителей. Другой из родителей имеет право обратиться в суд с требованием о признании таких правовых действий недействительными, как заключенными без его согласия"! Возникает вопрос, - необходимо ли нотариусу при совершении сделки от имени несовершеннолетнего получать согласие второго из родителей? Если практика придет к выводу, что такое согласие необходимо, то возникнет новая проблема, если ребенок живет с одним из родителей.

К сожалению, новое законодательство содержит в себе массу таких нестыковок. Будем надеяться, что по мере поступления наработок практикующих юристов, законодатель внесет в него соответствующие изменения.

В заключение сказанного хочется обратиться к нашим гражданам, которые, прочитав данную статью, решат привести свои дела в порядок. Прежде чем предпринимать какие- либо действия, нелишним будет обратиться к любому из нотариусов, которые дадут полную квалифицированную и бесплатную консультацию по интересующему вас вопросу. О других важных моментах нового Гражданского кодекса мы расскажем по мере его понимания и внедрения в практику юристами.